경매를 하면서 주로 빌라에 집중을 하게 되었다.
아파트보다 경쟁률이 적고, 그로 인해 더 높은 수익률을 얻을 수 있다고 판단했기 때문이다.
하지만, 빌라는 아래와 같은 점들로 인해 매물 검색에 어려움이 존재한다.
아파트와 달리 KB시세 같은 공식적인 시세를 확인하기 어렵다.공신력 있는 실거래 횟수를 정확히 파악하기 어렵다.아파트와 달리 구조가 너무 다양하다. 전세사기의 여파인지 시세에 비해 높은 보증금으로 입주해 있는 대항력 있는 임차인 사례가 대부분이다.수도권 대부분의 빌라 경매 매물이 있는 지역은, 이미 전세사기가 많이 일어난 지역임을 쉽게 알 수 있다.
이에 해당 지역들에 경매 매물들을 검색해서 보면 대부분 대항력 있는 임차인이 많았고,
1-2년 전 전세보증금이 현재의 시세가 되어 있는 경우가 다반사이다.
경매의 메리트는 싸게 사는 것인데, 이렇게 임차인의 보증금을 모두 인수해야 하는 상황이 오면 경매의 메리트가 사라진다.
몇 백개 되는 매물을 계속 클릭하는데, 대항력 있는 임차인의 보증금이 매매 시세보다 높은 것을 확인할 때마다 창을 닫고 나올 수 밖에 없었다.
계속되는 지치는 매물 검색에 한 가지 정보를 발견하게 되는데,
다행히도 임차인이 전세 보증금을 못 받게 되었을 때, 미리 주택도시보증공사 (HUG)에 보험을 들어 놓으면,
임차인은 임차권을 설정하고 HUG로부터 보증금을 받고 이사를 나갈 수 있음을 알게 되었다.
이에 관련 내용을 정리해 보고자 한다.
1. HUG 인수 경매 물건의 의미
아래 이미지를 한 번 보자.
위와 같이 권리분석 영역에 임차인 현황에 임차인과 주택도시보증공사 (HUG)가 동시에 나와 있으면,
임차인은 HUG로부터 보증금을 받고 임차권을 등기하고 이사를 나갔고,
낙찰자는 HUG에 보증금을 지급하면 된다는 뜻이다.
임차인이 보증금을 변제 받아 이사를 나갈 수 있으니 다행인 상황이지만,
낙찰자 입장에서는 인수해야 하는 금액은 변하지 않기 때문에 달라지는 것은 없다.
하지만, 이런 식으로 대항력 있는 임차인들의 전세 보증금이 매매 시세 보다 높아 매수자들이 입찰을 꺼리게 되면서,
매물들이 끝도없이 유찰되고 가격이 낮아지게 되었다.
경매정보사이트에서 10번, 11번 유찰되어 2억짜리가 2백만원이 되는 경우가 바로 이런 경우이다.
아무리 가격이 낮아져도, 임차인의 보증금을 인수해야 하기 때문에 아무도 입찰을 안하는 것이다.
그러나 이 경우 HUG는 손실을 보게 된다.
보증금은 HUG가 다 인수를 했는데, 아무도 낙찰이 되지 않으면, HUG는 보증금을 보전받을 수 없기 때문이다.
얼마 전 뉴스에 따르면, 전세 사기로 인해 HUG에서 2.7조원 가까이 되는 보증금을 대신 임차인들에게 변제해 주었다고 한다.
참고 기사
HUG, 대신 갚은 전세금 올해만 2.7조… 정부, 1조 추가 출자 논의
HUG, 대신 갚은 전세금 올해만 2.7조 정부, 1조 추가 출자 논의 1~10월 전세보증금 반환 사고액 3.6조
biz.chosun.com
이에 HUG가 해당 보증금 전액을 돌려받지 못하더라도, 일부만 돌려받고 대항력과 우선변제권을 포기하는 것이 '인수조건변경' 물건이다.
돌려받야아 하는 보증금이 2억인데, 1억에 낙찰이 되었다면, 나머지 1억은 포기하겠다는 것이다.
2억 다 못받는 것보단 1억만이라도 받는 것이 낫기 때문이다.
위와 같이 '배당금이 임대차보증금에 부족하더라도, HUG는 배당받지 못하는 잔액에 대해 청구권을 포기하고, 임차권을 말소하겠다는 조건'을 확약하게 된다.
이렇게 되면 입찰자 입장에서는 대항력 있는 임차인도 사라지고, 인수해야 할 보증금도 사라지기 때문에 위험이 줄어든다.
내가 원하는 낙찰가로 배당하고 다른 권리들은 모두 깔끔하게 소멸될 수 있다.
경매 법정에서 안내한 '매각물건명세서'에 해당 내용이 있는지 잘 살펴보아야 한다.
처음에는 일일이 검색을 하면서 대항력 포기 조건 물건을 찾아냈는데,
HUG에서 이러한 인수조건변경 물건만 취합하여 공지를 해 준다.
해당 자료를 찾을 수 있는 경로를 아래 정리하여 소개하도록 하겠다.
2. HUG 인수조건변경 물건 찾는 방법1) https://www.khug.or.kr/index.jsp 주택도시보증공사 홈페이지 접속
HUG 주택도시보증공사
서민 주거 안정을 위한 전세보증금 반환보증, 임대보증금보증, 분양보증 등 주택보증 업무, 주택도시기금 전담 운용.
www.khug.or.kr
2) 메인 메뉴의 '고객지원센터' > 공매정보 (HUG 마켓)' >경매 물건정보 접속
3) 게시글 확인 후 엑셀파일 다운로드
위 메뉴로 접속 시 아래와 같은 공지글을 볼 수 있다.
매월 25일, 업데이트된 인수조건변경부 경매목록을 게시한다.
HUG에서 올려준 이 엑셀파일을 기준으로 매물검색을 하면,
대항력 있는 임차인 물건을 제외한 상태에서 검색할 수 있어서 효율적으로 검색을 할 수 있다.
단, 공지사항처럼 '주의사항'을 잘 확인하자. 매각물건명세서에서 확인하는 것은 필수다.
※ 주의사항 ※
붙임 목록은 공사가 법원에 임차권 인수조건 변경을 요청한 목록으로 법원에 따라 인수조건 변경을 허용해 주지 않을 수 있으며, 최종적인 인수조건 변경 여부는 법원 허가에 의해 결정됩니다. 따라서 동 목록과 최종적인 인수조건 변경 허가 목록은 상이할 수 있으므로, 경매 응찰 전 반드시 대한민국법원경매정보(www.coutauction.go.kr)에서 매각물건명세서 상 조건 변경사항이 기재되어 있는지 여부를 정확히 확인하시기 바랍니다. 확인 부주의에 대한 책임은 주택도시보증공사에 있지 않음을 알려드립니다.
이상 경매물건 중 HUG에서 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수한 물건과,
이에 대한 대항력과 우선변제권을 포기한 '인수조건변경' 물건에 대해 알아보았다.
해당 정보를 참고하여 좋은 물건에 투자하였으면 좋겠다.